โสภณ พรโชคชัย: ไฮไลท์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ

ที่มา ประชาไท

Tue, 2013-07-30 14:55

โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ที่มา: AREA แถลง ฉบับที่ 98/2556: วันอังคารที่ 30 กรกฎาคม 2556

วันนี้ขอฉายภาพหลายกรณีศึกษาอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่พึงศึกษาไว้ เพื่อพัฒนาประเทศชาติของเราเอง ตั้งแต่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาล่าสุด การล่มสลายของนครดีทรอยท์ การพัฒนาปากแม่น้ำสิงคโปร์ให้กลายเป็นอ่างเก็บน้ำ และท่าเรือน้ำลึกมาเลเซียที่มุ่งแข่งกับสิงคโปร์
ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา

ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2556 ซึ่งเป็นเดือนล่าสุดที่สำรวจ เพิ่มขึ้น 0.7% และเดือนเมษายน ก็เพิ่มขึ้น 0.5%  ทั้งนี้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลา 15 เดือนติดต่อกันแล้ว  แสดงชัดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ซึ่งมีปัจจัยมาจากเศรษฐกิจของประเทศฟื้นตัว จึงมีกำลังซื้อบ้านกลับเข้ามาใหม่ จนดันราคาบ้านเพิ่มขึ้น
อาจกล่าวได้ว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา พฤษภาคม 2555-2556 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7.3% ซึ่งเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาบ้านใน กรุงเทพมหานครที่ประมาณ 5% เสียอีก  อย่างไรก็ตามราคาบ้าน ณ เดือนเมษายน 2556 หรือเดือนล่าสุดนี้ ยังต่ำกว่าราคาที่เคยขึ้นสูงสุด ณ เดือนเมษายน 2550 อยู่ประมาณ 11.2%  ราคาบ้านล่าสุดนี้เท่ากับราคาบ้านเมื่อเดือนมกราคม 2548 หรือ 27 เดือนก่อนที่ราคาบ้านจะขึ้นสูงสุดและดิ่งเหวลงมา
การตกต่ำของราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2550 ที่ราคาบ้านสูงสุด จนถึงเดือนมีนาคม 2554 เป็นเวลารวมกันถึงเกือบ 4 ปี (46 เดือน) นับแต่เดือนพฤษภาคม 2550 แล้ว ราคาบ้านก็ทรง ๆ ต่อมาจนถึงเดือนมกราคม 2555 เป็นเวลา 7 เดือน และหลังจากนั้น ราคาบ้านก็เริ่มเพิ่มสูงขึ้นจนถึงเดือนพฤษภาคม2556 ที่สำรวจล่าสุด
โดยที่เศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาฟื้นตัว ก็น่าจะส่งผลดีต่อโลก ทำให้มีกำลังในการซื้อสินค้าและบริการจากทั่วโลก ทำให้ประเทศต่าง ๆ ได้รับอานิสงส์ไปด้วย  คาดว่าประเทศไทยจะได้รับผลดีตามไปด้วยในอนาคต และประเทศไทยควรรณรงค์เชิญชวนนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเข้ามายังประเทศให้มากขึ้น

การล้มละลายของนครดีทรอยต์
ไม่กี่วันที่ผ่านมา หนังสือพิมพ์ลงข่าวกันพอสมควรถึงการล้มละลายของนครดีทรอยต์ที่เคยเป็นมหานครใหญ่อันดับหนึ่งในห้าของสหรัฐอเมริกาที่เป็นศูนย์รวมผลิตรถยนต์ของประเทศ  แต่ขณะนี้ ตกต่ำอย่างหนักจนนครแห่งนี้มีหนี้ท่วมถึง 450,000 ล้านบาท บริการสาธารณะต่าง ๆ ก็ต้องปิดไป หรือไม่ก็มีบริการที่ไม่เพียงพอ  ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินก็ด้อยลงอย่างมาก  เดือนหน้าผมจะไปถ่ายรูปมาให้ดูครับ เพราะผมมีคิวไปบรรยายในนครใกล้ ๆ
นครแห่งนี้สร้างขึ้นเมื่อปี 2353 หรือ 202 ปีก่อน มีอายุน้อยกว่ากรุงเทพมหานครเล็กน้อย ปีที่มีประชากรสูงสุดคือปี พ.ศ.2503 โดยในเขตนครมีประชากรถึง 1,670,144 คน ณ ขนาดเมืองที่ 359 ตารางกิโลเมตร แต่ลดลงเหลือเพียง 713,777 คนในการสัมโนล่าสุด พ.ศ.2553 และล่าสุดเหลือประมาณ 700,000 คน เท่านั้น การที่ประชากรลดก็เพราะอุตสาหกรรมยานยนต์ย่ำแย่ลง คนจึงย้ายออก  อย่างไรก็ตามในภูมิภาคมหานครและปริมณฑล ประชากรกลับพอ ๆ กันเมื่อเทียบกับ 40 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้แสดงว่าประชากรย้ายออกชานเมือง ซึ่งยิ่งทำให้เมืองมีปัญหาในทุกวันนี้ ด้วยสาธารณูปโภคไม่สามารถขยายตัวได้ทั่วถึงตามงบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัด
กรุงเทพมหานครที่เคยได้ชื่อว่าเป็น "ดีทรอยต์แห่งเอเซีย" ก็ต้องสำเหนียกไว้เช่นกัน เพราะหากประเทศเพื่อนบ้านเติบใหญ่  ท่าเรือหลักอยู่ที่โฮชิมินห์ซิตี้ สิงคโปร์และทะวาย  ประเทศต่าง ๆ บินติดต่อกันเองโดยไม่พึ่งพิงกรุงเทพมหานครเป็นตัวเชื่อม  โรงงานหลักๆ ย้ายออกไปตั้งอยู่ในอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์  ประกอบกับความไม่สงบภายในประเทศ ก็อาจทำให้กรุงเทพมหานครของเราหงอยไปถนัดตาก็ได้  หวังว่าฝันนี้จะไม่เป็นจริง

ท่าเรือน้ำลึกจาฮอร์

พอดีเร็ว ๆ นี้ผมมีคิวไปบรรยายในการสัมมนานานาชาติด้านที่อยู่อาศัย ที่รัฐจาฮอร์ มาเลเซีย ซึ่งเป็นที่ตั้งของท่าเรือน้ำลึกใน เขตเศรษฐกิจพิเศษชื่อ Iskandar Malaysia หรือชื่อเดิมว่า Iskandar Region ซึ่งเพิ่งพัฒนาเป็นรูปเป็นร่าง เมื่อปี พ.ศ.2549 ที่ผ่านมานี้เอง เพราะมาเลเซียต้องการแข่งขันด้านการท่าเรือแข่งกับสิงคโปร์ โดยมีการจัดตั้งองค์กรใหม่ชื่อ Iskandar Regional Development Authority เป็นผู้ดำเนินการพัฒนา
ขนาดของเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ใหญ่ถึง 2,217 ตารางกิโลเมตร ในพื้นที่นี้มีการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองขึ้นมาใหม่ มีเขตที่อยู่อาศัย เขตอุตสาหกรรม เขตท่าเรือน้ำลึก โดยมุ่งหวังให้พื้นที่นี้เป็นศูนย์สุขภาพของโลก เพราะมีโรงพยาบาลดี ๆ เป็นเมืองการศึกษาโดยให้มหาวิทยาลัยต่าง ๆ จัดตั้งในพื้นที่นี้  ที่พิเศษและน่าสนใจยิ่งก็คือในพื้นที่พิเศษนี้ชาวสิงคโปร์ สามารถเข้ามาทำงานได้โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตใด ๆ ถือว่าเป็นประชากรของพื้นทื่นี้เพื่อจูงใจให้ความเจริญไหลมาที่มาเลเซียบ้าง
มาเลเซียลงทุนเต็มที่ ชวนบริษัทเดินเรืออันดับหนึ่งให้ทิ้งสิงคโปร์ มาใช้ที่นี่ จูงใจประชาชน ทำให้ชาวสิงคโปร์มาซื้อบ้านในที่นี้เป็นบ้านหลังที่สอง และต้อนรับนักลงทุนจากทุกชาติ มีการเดินสายแนะนำโครงการโดยตลอด  ข้างฝ่ายสิงคโปร์ก็รุกรับกันน่าดู  จนขณะนี้สิงคโปร์ก็เป็นหุ้นส่วนการพัฒนาโครงการนี้แล้ว  นึกแล้วทำให้ท้อใจเพราะในกรณีประเทศไทย การคิดนอกกรอบและคิดการใหญ่เช่นนี้แทบไม่เคยเกิดขึ้น  แล้วต่อไปไทยก็คงแข่งกับชาติอื่นได้ยาก

อ่างเก็บน้ำจืดปากแม่น้ำสิงคโปร์

ในที่นี้หมายถึง the Marina Reservoir ซึ่งเป็นพื้นที่ปากแม่น้ำสิงคโปร์ เริ่มดำเนินการในวันที่ 30 ตุลาคม 2551 และเริ่มเปลี่ยนเป็นน้ำจืดในวันที่ 20 พฤศจิกายน2553  พื้นที่แห่งนี้สามารถเก็บน้ำไว้ผลิตประปาให้ใช้ได้ประมาณ 10% ของความต้องการใช้น้ำในสิงคโปร์  การที่สิงคโปร์จำเป็นต้องพึ่งตนเองเรื่องน้ำเพราะที่ผ่านมาซื้อน้ำมาจากมาเลเซีย ทำให้ต้องขึ้นต่อมาเลเซียเป็นอย่างมาก
ลองนึกถึงประเทศไทย หากปิดแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นปากอ่าวไทยเพื่อเก็บเป็นน้ำจืด คงแทบนึกไม่ออก เพราะในความเป็นจริง ประเทศไทยไม่ขาดแคลนน้ำจืด  แต่ในอีกแง่หนึ่งสิงคโปร์สามารถจัดการไม่ให้ชาวบ้าน โรงงานหรือใครก็ตามปล่อยน้ำเสียลงไปในแม่น้ำอย่างเด็ดขาด จึงทำให้สามารถกั้นปากอ่าวให้กลายเป็นแหล่งน้ำจืดที่ใหญ่ที่สุดของสิงคโปร์  นี่คือความยิ่งใหญ่ของผู้บริหารผู้มีวิสัยทัศน์กว้างไกลบนเกาะกะจิดริดอย่างสิงคโปร์ที่ไทยพึงเรียนรู้
ทุกวันนี้ในพื้นที่อ่างเก็บน้ำดังกล่าวยังใช้เล่นกีฬาพายเรือ แต่ไม่อนุญาตให้ว่ายน้ำ เพราะจะเก็บน้ำไว้ทำประปา  แต่แม่น้ำเจ้าพระยาของกรุงเทพมหานครนั้น สกปรกลงทุกวัน ใช้เพื่อการขนส่งสินค้าและระบายน้ำเสียจากในเมืองเป็นสำคัญ  นี่เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัดว่าไทยควรพัฒนาไปกว่านี้
อย่าลืมเอาเยี่ยงกา แต่ใช้ต้องเอาอย่างกาไปเสียทุกอย่าง